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国五条”稳定市场预期,全国房地产调控再次加码,部分热点城市楼市或将降温
http://www.officebaba.com 上海商务中心网   来源:张江办公楼网   2013-3-3 21:32:38

国五条”稳定市场预期,全国房地产调控再次加码,部分热点城市楼市或将降温

20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。市场分析认为,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为,虽然会议并未提出具体的调控新举措,但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。

新政最引人注目的,是出售住房计征20%个人所得税。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算,此前按全额1%征税,需缴个税2万元,新政后按差额的20%计算,需缴个税30万元,增加28万元,相当于房屋成交价的14%。

3月1日,国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知公布,这一《通知》被认为是上周国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则。这是继2011年初以来,国务院再次出台全面的楼市调控措施。

新政体现差异化特点,热点城市楼市或将降温

自去年底掀起的新一轮楼市反弹,各地市场呈现出明显的差异。北京、上海、广州等一线城市房价出现明显反弹,供求状况进一步紧张。但一些三、四线城市房价平稳,甚至仍在下降,市场存在供过于求的风险。1月份70个大中城市房价数据显示,新建商品房价格环比上涨的有53个城市,环比持平的7个,还有10个城市房价环比下降。

由于市场出现明显的分化,新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求,房价上涨过快的城市可以进一步提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付比例和贷款利率,制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。

中国房地产协会副会长朱中一说,调控政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。同时,《通知》要求部分城市政府一季度公布房价控制目标,并与问责挂钩,这将督促热点城市出台更为细化的调控政策。

当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。链家地产市场研究部张旭认为,新政将明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况看,等3月份年度新建商品房价格控制目标公布后,如果房价继续上涨,二套房贷进一步紧收将是大概率事件。

中原地产市场研究部总监张大伟认为,尽管一、二线城市购房者的支付能力较强,提高二套房贷首付和利率等措施,对购房的直接影响不大,但新政出台对市场心理将形成震慑,从而在短期内抑制当前市场过热的局面。

专家指出,由于刚性需求中的改善型需求也需要购买二套房,与投资型需求难以清晰、科学地划分,因此提高二套房贷首付和利率,势必影响这一中间地带,一部分想“卖旧买新”改善住房条件的家庭,购房成本将提高,改善的难度将加大。

旨在抑制二手房市场过热;需警惕转嫁购房成本

与2011年出台的政策相比,此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的,也被认为最严厉的,是要求对出售自有住房的,应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。

严格来讲,这一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的个税政策,可以按照差额的20%或全额的1%征收,但在实际操作中,绝大多数采取全额1%的方式征收。统一成差额20%后,将大幅提高二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算,此前需要缴纳个税为2万元,新政后按差额的20%计算,需缴个税30万元,增加28万元,相当于房屋成交价的14%。

张大伟认为,如果这一政策得以严格实施,二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响,成交量会明显下滑。以北京为例,等细则出台以后,可能出现短暂的过户末班车热潮,但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

但这一新政也引发人们对购买二手房成本进一步上升的担忧。由于一线城市楼市供求一直比较紧张,此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为,如果热点城市的供求关系得不到明显改善,新增个税也许会再次转嫁到购房者身上,进一步提高购房者购买二手房的成本。

同时,北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平,如果新的个税政策使二手房供应大幅减少,有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。

全面强调增加供应,制度改革还要跟上

供求稳则房价稳,预期稳则楼市稳。在进一步严厉抑制投资投机型购房需求的同时,此次新政全面强调增加供应,并着重提出了加强市场预期管理。

供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。在需求端,新政强调继续实施限购的同时,对限购政策做出了进一步的细化,如限购区域、限购住房类型和购房资格审查流程等,这对地方继续实施限购政策将起到指导作用。

相比已经严厉的抑制不合理需求的手段,增加供应更为重要。增加供应首先要增加土地供应。《通知》提出,房价上涨压力较大的城市应进一步增加土地供应,稳定土地市场预期。2月底,连续3年没有完成土地供应目标的北京在同一天内拍出13个地块,显然已经开始注重增加土地供应的重要性。同时,要让土地尽快变成房子,形成有效供应,《通知》提出要求金融机构支持普通商品房项目的贷款需求,加快供地、建设和上市进度。朱中一认为,这些政策组合打中了一线城市楼市问题的“七寸”,如果能坚持实施,未来住房供需矛盾将可能显著改善,进而从根本上稳定房价。

但有业内人士指出,目前开发商积极拿地开发,主要是受此前楼市回暖的影响,对后市预期良好。一旦调控新政使楼市全面降温,或将导致新一轮的拿地低潮。

新政对稳定楼市预期的重视也是空前的。《通知》要求各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。张大伟认为,让公众了解市场的真实供求状况和价格情况,有利于稳定买卖双方的预期。

朱中一表示,新政出台,尤其是各地的细则落地后,一线城市最近过热的楼市也许会在短期内出现降温,中期可能促使房价进一步稳定。但要想实现楼市的长期平稳,既要看现有政策能否不折不扣地实施,更要看与楼市相关的长期制度改革能否加快推进。短期严厉调控为长期制度改革换来了时间和空间,制度改革的步伐必须加快。


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