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谁说房产税不能降房价?
http://www.officebaba.com 上海商务中心网   来源:浦东写字楼   2011-5-11 11:44:37

房产税应不应该推开,何时推开?这不仅是经济问题,更涉及中国税费制度的改革与地方公共财政的建设。

对房产税有许多反对之声。2011年5月5日,中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,蓝皮书指出,“十二五”期间要改革土地财政,整合房地产开发与交易环节税费,全面开征房产持有环节税收,将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。

从3月下旬以来,房屋成交量酝酿反弹势头,包括推出房产税的上海、重庆两地,房价下降并不明显,越来越多的声音从反对征收房产税,到开始质疑房产税不能抑制房价。

如此推论不公允。

自从调控政策出台后,已经收到了一定的效果。根据Wind资讯数据,截至2011年一季度,两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比增长幅度超过40%;环比2010年报显示的合计数据也增长了9.07%。上市的国内大型房地产企业存货上升,说明了库存增加的趋势,倒逼未来房价下跌。事实上,在通胀的背景下成本上升,房地产开发企业的盈利已经下降,此时房价不上升就是下降。

推出房产税的上海与重庆两地商品房成交量较往年大幅下降。在4月24日落幕的2011重庆春季房交会,共成交各类房屋3403套,成交建筑面积32.94万平方米,成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%,更不到去年春交会的两成。

重庆与上海的环比价格仍在上升,但结构发生了变化,小户型的刚性需求量上升,环比的增速处于下降状态。笔者周围的朋友中就有忌惮房产税而不再投资的人。在房产税出台之后,将上海的房价与东京、香港看齐的大言越来越少。

从3月下旬之后,上海等地的房地产成交量出现反弹。这说明房地产稳定的趋势没有巩固,在资金与通胀的推动下随时有反弹的可能。房产税虽然收到了一定的效果,其效果却与北京等地的限购令接近,让人无法理解,为什么房产税不能收立竿见影之效?

房产税是政府最大的做空工具,投资者的收益将通过房产税成为政府的收入,是抑制房地产资本利得的重要工具;拟议中的暴利税则是将房产商超过规定部分的利润纳入政府囊中。如此重要的做空工具没有起到应有的效果,原因只有一个:使用者不希望房地产大幅下挫,而希望楼市出现软着陆。在房产税逐渐铺开的过程中,取代土地财政的收入,这一过程将十分漫长。

房产税这一可怕的工具显露出温柔的一面,无论是重庆还是上海,房产税税率都不高,征收执行过程中也是就低不就高。

截至4月27日,上海市税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件,开具认定通知书10930份。在认定为应征税的住房2306套当中,新建商品住房151套,二手存量住房2155套。上海房产税试点实行差别化税率,将“新建商品住房平均销售价格”作为界定税率标准,引导住房消费。即适用税率暂定为0.6%,但对应征税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。据透露,在税务机关认定为应征税的住房中,约90%的住房适用0.4%税率。本应疾风暴雨的房产税在上海成了温水煮青蛙的模式:只要没有新购房,以往的存量一概不涉及,对于既得利益群体没有大动干戈;按照交易与评估价的70%为税基,对成年子女婚房等进行税费减免。

上海房产税预计纳税数百亿元,而重庆只有数亿元的规模,相对于目前的土地收入,可谓小巫见大巫。

阉割房产税,不梳理房地产税费,而后指责房产税无效,或者嘲笑房产税是病猫,显然是对金融与税收体制的嘲弄。

房产税实施3日以来,上海等楼市出现冷清局面。而从上海、重庆改革试点方案看,房产税主要对增量住房征收,对存量住房触及较少。

不过,专家表示,当房产税进入到全面实施阶段后,存量房是必然计入征税范围的。

未来存量房必然计入征税范围

以上海为例,目前存量房在上海房产税方案中的计入方式是,如果本市居民新购二套房,新购住房要和存量房合并计算,超过人均60平方米的话,则对超过标准部分征收房产税。

记者昨日电话采访了上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成,二者都是上海市住房保障和房屋管理局在房产税事宜上推荐的专家。其中,张泓铭兼任上海市人民政府参事、国家建设部专家委员会成员,从事房地产市场研究三十余年,多次参加上海房产税政策研讨。

两位专家都对记者表示,如果单纯对增量房而不对存量房征收房产税,显然是不公平的。但他们也表示,目前上海作为试点,在试验阶段主要采取针对增量房征税的举措,很重要的一点就是希望对社会的震动面小一点,阻力也会小一些。不过,张泓铭表示,一旦房产税正式全面实施,一定包括现在房屋数量已经超标的人群。

张泓铭对本报记者表示,从专业人士的角度加以判断,现在住房已经超标的人群,即便是以后不新购住房,也是要缴纳房产税的。

一旦存量房也纳入房产税征收范围,是否依然会依据人均60平方米的现有杠杠来确定纳税?张泓铭称,目前确定的人均60平方米的标准,是经过反复研究比较的数据,因此未来即使有变动,也应该是与之相仿的数据。“比如55平方米或者65平方米,但是应该是跟60平方米差不多的数据。”

而尹伯成则对记者表示,现在先征收增量,而不征收存量,是因为有一些技术难题还没有解决,而且阻力会很大。他也强调,如果房产税全面铺开的话,存量总是要计入的。“但这需要全国人大立法来解决。上海在试点阶段计入存量,这一点可能性不大。”

那么未来多久之后房产税会针对存量房开征,尹伯成表示:“不一定几年,因为不知道房产税何时会全面铺开。”

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日晚间就房产税改革试点答记者问时表示,试点开始后,将总结试点经验,适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时,再统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上,在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

有专家预计,短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列,各地方将陆续有政策跟进,掀起新一轮税制改革。

对于上海是否会将存量房计入征税范围以及何时计入,记者昨日致电上海市住房保障和房屋管理局,但该局办公室有关人员并未给出明确答案,而是说以现有文件的说法为准。

此前在一篇《聚焦房产税改革“破冰”》的文章中也指出,从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看,房产税是对个人拥有的住房普遍征收,无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。

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