上海2010年第二季度甲级写字楼市场继续表现活跃，市场新增需求几乎和来自会德丰广场的新增供应持平，空置率环比保持稳定。经济快速发展，使得企业纷纷寻求扩张，由此推动持续成熟物业入住率及租金均有所上扬。次中心商务区甲级写字楼依然表现良好，新增吸纳明显上升，租金也有所提高。在办公楼投资市场，新茂大厦的整体交易表明高端物业的需求依然强劲，这也使得投资毛回报率在中短期内被压缩。

会德丰广场为上海甲级办公楼市场带来了超过108,000平方米的办公面积。该新增供应使包括静安和浦西在内的附近业主感到压力。除会德丰广场以外，部分重点项目即将开始的预租也使空置率上行。

租赁市场在第二季度也非常活跃，市场新增吸纳量超过90,000平方米。其中，浦东新区市场表现出众，浦东和浦西空置率差异下降至约一个百分点。整体空置率稳定在12.8%，但除静安和卢湾外的其他区域空置率都有所下跌。市场的良好表现主要归功于这些区域新增供应短缺以及整体中国经济近期强劲的宏观经济面。

整个市场的空置率保持稳定，租金环比轻微上升1.9%，至人民币每平米每天7元。第二季度租金上升表明租赁市场在2010年过半的时候动力充沛。

租金市场所获主要得益于上海浦东两个子办公区域的良好表现。第二季度，浦东陆家嘴租金增长环比达到4.8%。租金跌幅最大为静安区，因为该区域对新增供应依然难以消化。加之最近高居不下的空置率，浦西静安或将在年底前失去其自2006年第四季度以来上海最贵办公区域的地位。

上海2010年第二季度办公楼市场成交活跃，录得数宗大宗交易。座落于卢湾区，靠近新天地的超甲级办公楼新茂大厦，已是近5年来的第三次整栋出售，由德国基金SEB卖给总部位于香港的一家上市公司。其他的市场交易包括由汇丰银行将7,000平方米的楼层售予恒生银行。2010年第二季度，甲级写字楼价格的增幅继续超过租金，市场面临回报率进一步下滑，但境内利率面临上升。固定资产投资回报继续支持长期投资回报下滑趋势，且这一趋势已被市场所注意，但目前投资者兴趣普遍从住宅类物业转向商业物业，因而需求有所上升。从上半年散售市场趋势也可发现这一点。国内外的投资者对中国的优质资产兴趣依然浓厚。中短期来看，投资回报率上升可能性较小。

上海2010年第二季度，次中心商务区甲级办公楼市场的租赁活动依然活跃，吸纳量超过新增供应量，使得市场空置率五个季度以来首次下降到50%以下。若不计入普陀明珠国际广场入市所带来的新增供应，空置率下跌会更加明显。在第二季度，租金也有所上升，增幅甚至略超过了甲级写字楼。

尽管短期内市场呈现租金上升和空置率下降的趋势，但下半年大增的供应量或会扭转甲级办公楼的复苏趋势。在上海浦东、黄浦和徐汇，大量的新增供应将会使空置率在年底剧升，将导致租金走弱。除此之外，大量的新增供应和市场供过于求状况的持续，有利于租客租金谈判，在未来的6至8个季度中，租客将仍然占据市场主导地位。在次中心商务区甲级办公楼市场，业主可以其高附加值策略，并从国内公司希望逐步改善办公条件的愿望中获利。中短期来看，次中心商务区市场的表现将优于甲级办公楼市场。