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明年中国写字楼市场将快速成长
http://www.officebaba.com 上海商务中心网   来源:上海浦东新区   2009-12-21 6:23:52

中国的写字楼市场是很有吸引力的,2010年的写字楼市场将是一个快速成长的市场。

12月9日,知名国际地产服务机构世邦魏理仕中国投资物业资深董事陈麒旭在一次媒体座谈会上,就目前中国写字楼的发展现状与未来动向接受了观点地产新媒体等的采访。

采访中,陈麒旭就国内及上海的写字楼市场发展前景、迪士尼与世博项目的发展等问题进行了分析,并表示,2010年的写字楼市场还将是一个快速成长的市场。

以下是采访实录:

Q:目前的国内的写字楼市场是怎样呢?

陈麒旭:目前国内每一个城市的写字楼市场都有大幅度的增长,而杭州更是平均成长了35%,所以从这个市场数据分析,未来写字楼市场是一种乐观的趋势,特别是一线城市的写字楼发展都是在一个稳定的趋势。中国的写字楼市场是很有吸引力的,2010年的写字楼市场将是一个快速成长的市场。

Q:有人认为上海浦东区的写字楼空置率达到50%,您怎样看待?

陈麒旭:其实有些数据是不准确的。如陆家嘴至少有5个楼盘是新的,从刚进入市场就已对市场的数据憧憬很大,推出市场的价格相对比较高,在平均值上跟较成熟的纽约、伦敦、东京的市场有些不同。因为那些市场的成长性已经到高点了,供给量也已比较稳定。

上海是一个成长性很高的城市,只不过是刚好在过去几年所有新的楼盘都在同一时间推出市场,再加上去年的金融危机才造成这样(空置率高)的状况。

Q:那对于目前国内写字楼的空置率你又怎样看待呢?

陈麒旭:05年以前,国内大部分城市尤其是上海跟北京的写字楼市场都比较紧张,出租率非常高,因为当时A级写字楼比较少,而当时的开发商看到这个机会,加大了写字楼的圈地开发力度,所以今年的空置率看起来很吓人。

但这是包括了去年金融危机以后的空置率数据的,而且目前国内很多城市每个月都有新的楼盘进入市场,推出的价格相对也比较高。

Q:上海迪士尼项目从投资的角度分析有哪些机遇与风险呢?

陈麒旭:迪士尼落户上海其实也已经是酝量很久的,现在终于实现了,对南汇附近的区域肯定带来一个新的机遇。迪士尼除了是一个乐园以外,还会有很多商业配套设施,这些商业配套设施会带来一定的就业前景,也会给南汇区带来大的开发前景。我估计这在以后对南汇区的深层影响将反映在房价与地价方面上。

Q:迪士尼落户上海对于整个上海的经济或是房地产业有影响吗?

陈麒旭:目前可以肯定的是对南汇区的影响是非常好和正面的,尤其对该地区周边的房地产业会有一个大的促进,如在该区域辐射范围内拥有大量土地的开发商,肯定会有大的帮助的。但是否影响到该区域以外乃至整个上海经济则不一定,这就需要看产业链是如何。因为以一个地区的项目影响整个上海市的经济还谈不上,但产业链的延伸也许对上海的部分区域经济有一定的促进作用。

Q:对于目前上海“世博会”的规划您怎样看待?

陈麒旭:“世博会”其实是一件短暂的事情,过去很多国家在举办完世博后就会把建筑拆掉,但这次上海世博规划跟别的国家有些不同。这次的世博园区是在一个新的规划区内,在举办完世博后,这些建筑被拆掉后还将重新规划为新区域,这将会带来新的土地供应。

Q:小陆家嘴最近将有楼盘出售吗?对于个人在那里购1千平米的这种情况怎样看待?

陈麒旭:现在小陆家嘴将有几个新的楼盘推出,而且都已经在寻找投资者,如保利广场北面的项目。对于个人购买1千平米这种情况,相对于基金开发商收购大型的物业是属于散卖。

Q:最近提到的“热钱”拥入房地产,您怎样看待?

陈麒旭:最近关于热钱的投资都比较少,但热钱的定义需要再探讨一下。如果只是一些投资方向的商业计划,那这些资金是很少的,因为金融危机后国外公司进来国内的较以前少了很多,而现在国内的资金会更为活跃。如今大部分的资金都是保险公司、信托公司等投资,房地产业的投资也有不少。

世邦魏理仕:全球办公楼租金持降 伦敦再成市场

世邦魏理仕全球研究和咨询部发布的最新一期全球办公楼租金调查报告(半年刊)显示,伦敦西区再次成为全球租金最昂贵的写字楼市场。该报告还指出东京内中心区滑落至第二位,其后为东京外中心区,香港中央商务区(CBD)及莫斯科分别位列第四、第五。这份报告对全球约180个城市的办公楼入驻成本进行了跟踪调查。

在全球的办公楼市场中,甲级办公楼入驻成本正在不断下降。根据我们监测的179个市场中甲级办公楼租金的年度变化,其结果显示在截止到2009年9月30日的过去12个月中,全球办公楼租金平均下降了7.7%(按本国货币计算,以未加权平均数为基础)。大部分市场(总计131个市场)较去年同期出现了下滑情况,其中近50个市场的租金出现了两位数百分比的降幅。

许多全球领先的金融中心目前高居市场变化最快榜单前列,其中包括香港中环中央商务区(-40.7%)、纽约中城(-29.7%),以及一些新兴市场,如胡志明市(-45.4%)和阿布扎比(-38.6%)。基辅是全球办公楼租金较去年同期降幅最大的城市,与一年前相比下降了64.6%。

世邦魏理仕全球首席经济学家RaymondTorto博士表示:“虽然有迹象显示亚洲某些市场及伦敦部分地区的商业地产价格已趋稳定,但潜在的房地产市场基础面仍非常薄弱。办公楼市场可能正在从需要特别扶持向稳定阶段过渡——这也是恢复健康发展的第一步。”

有41个市场出现了正增长。苏格兰阿伯丁及巴西里约热内卢的增长率均超过了10%,并非所有的市场都受到了全球需求下降的影响,由于本土市场的活跃,部分地区的办公楼需求出现了反弹。

以美元计算的办公楼入驻成本会受到美元与各地货币兑换汇率变化的影响。因此,换算为美元的办公楼租金既会受到当地市场供需关系的影响,也取决于汇率变化。

浦东写字楼


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