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有谁愿意为这么高的房价付租金?
http://www.officebaba.com 上海商务中心网   来源:上海浦东新区   2009-12-20 7:25:06

大家积极地热捧又无奈地承受着上涨的房价,却不愿多付租金。长此以往,除了自住或自用性房产,谁会来做物业拥有者,尤其是大型商业经营型物业的拥有者?在美国,“酒店REITs”的年收益率约为12%,而国内一线大城市经营型物业的租金回报,只有3%到5%。

“酒店经营者”希望物业租金越低越好,但“酒店房产拥有者”,尤其是“投资者”,则希望租金给投资人带来合理回报,并逐年增长。

在美国这样的成熟市场,“酒店REITs”的年收益率往往在12%左右。这可以简单理解为:“酒店经营者”每年给“房产业主”的租金,相当于房产投资额的12%。

 

投资人的忧虑

这在现在的中国市场几乎是不可能的。一位美国投资人最近退出了国内地产投资,他的理由是:钱好赚了反而是一种风险。

国内“房价”与“市场租金价”的巨大差距,使物业投资人无法获得应有的回报。除非自用,投资房产的价值又在哪里?

这位美国投资人断言:今后要么是房价下降,要么是租金上涨,让两者比率呈现应有的水平,否则,投资房产的风险太大了。

一家做商业地产的著名发展商与笔者谈到“持有性物业”的回报时,也对目前房价和租金的巨大剪刀差表示忧虑。房产的投资回报期一般为10到12年,简单换算过来,就是每年的收益率应在8%到10%。但目前房产价格不断攀升,这种正常的投资收益要求根本无法实现。

投资人只能寄希望于物业的“增值收益”,但那是账面收益,如果物业不被出售,就体现不了现金价值。所以,美国的REITs往往不受物业的升值和贬值影响,而是着眼于租金的现金收益增长。

 

国内物业投资回报低

在国内,当下谈论的往往是赶快买房,否则又要涨价。除了前不久出现的“拐点”风波,不管是否情愿,大家似乎都一股脑地继续看涨国内房价。

所以,当笔者与酒店房产的业主讨价还价时,虽然给出的价格已让业主赚了很多,但他们都觉得,是我赚了,因为光物业将来的增值就不得了,好像房价永远都不会跌。

而在美国,业主们正处在水深火热之中,次贷危机导致大量房产被“贱卖”。《华尔街日报》近期有一篇报道《银行对贱卖(Short Sale)的谨慎》,统计了“贱卖”房产前后的成交价格,平均跌幅在19%左右,几乎打了8折,跟卖衣服差不多。

大洋彼岸大幅降价、甩卖房产,是否在提醒我们也将面临这一天?除了宏观调控,国内还没经历过类似美国“次贷”、日本东京“房灾”、中国香港“房跌”等事件。大家在股市上“跳过楼”,但在房市中,可能还没有真正“跳楼”。

目前,国内一线大城市“经营型物业”的租金回报率,只有3%到5%。在新加坡上市的“凯德REITs”,拥有国内多个大型商业物业,但派息率仅为5%左右,远低于美国“商业REITs”9%左右的平均收益率。

国内“经济型酒店”蓬勃发展,是最大的物业需求者。但由于成本控制严格,会将租金尽可能压到最低。

如果将房产租给“经济型酒店”,即使租金占“经济型酒店”全年总收入的30%,“房产投资人”的年回报也只有3%-6%左右。这与美国“酒店REITs”每年12%的租金回报相距甚远,而且国内“物业投资人”还要承担占租金30%以上的税收。

曾有一个真实的笑话:一个国际知名财务公司,为一个即将进入中国的美国房产基金做了一个投资分析报告。结论显示,如果这个基金一年投6000万美元在中国房产上,只能产生36万美元左右的净收益,年回报不到1%。

暂且不论政策是否允许外资做地产投资,也不管税负有多重,这样低的回报率,让美国房产基金哭笑不得。

 

国内物业投资何去何从?

笔者日前在北京接待了“美国花旗银行”全球不动产投资部门的总经理,他谈到了对中国不动产投资的顾虑:美国投资人感兴趣的是“赚钱的物业”(Income Property),但中国目前的租金水平如何让投资人赚到钱?

美国的房地产投资,可以流向“发展商”做“物业开发”,寻求短线投资收益;也可以流向REITs做“物业持有”,寻求长期投资收益。

第一类投资收益率高,但风险也大; REITs的平均收益率虽然只有8%左右,但十分稳定,任何投资基金都将它纳入投资组合,以抗御风险。

在中国,政府不鼓励银行向发展商贷款,又限制外资进入,同时,“持有型物业”又达不到应有的投资回报率,尤其是令每个发展商都头痛的“商业物业”,其发展出路在哪里?

中国房产市场的真正发展也不过20多年,同任何西方国家的房产市场一样,无非是需求的拉动和投资的推动,而这两者的关联又十分紧密。

大家都知道,一个成功的商业物业能极大提升其周围住宅的价值。但问题是,如何让商业物业的投资人获得甜头,从而更有效地促进其发展?


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