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地产经纪公司有得玩
http://www.officebaba.com 上海商务中心网   来源:上海浦东新区   2009-12-19 0:51:55

由于住房按揭贷款占银行个贷业务的80%以上,可以看出“地产经纪”的行业本质就是:围绕房产交易,成为银行住房按揭的销售商和服务商。


三组数据引起我对地产经纪行业的关注。


第一组数据说明,二手楼交易面积开始超过新楼。

2004年,上海二手楼与新楼的交易面积之比首次超过1:1。2006年,深圳二手楼的交易面积首次超过新楼,总面积达730 万平米,二手楼均价达9300元/平米。2007年第一季度,深圳二手楼与新楼交易面积之比达到历史新高:1.15:1。


这说明房地产市场在深圳、上海等地已进入二手楼交易为主的时代。按3%的佣金计算,2006年深圳二手楼地产中介总收入达20亿元之巨。


而香港二手楼与新楼交易面积比例为4:1,美国等发达国家是8:1。预示国内二手楼交易市场还将持续增长。

 

第二组数据是二手楼交易中介的网点数量。


据不完全统计,深圳地产中介的销售网点—店面超过2000家,广州,上海地产中介的门面都超过1000家。尽管多如米铺,还不断有新店开张。


按2006年深圳二手楼地产中介总收入20亿元计算,深圳地产中介单店年收入平均达100万元,平均每月收入8万元。按15%纯利润计算,平均每家店面纯利达15万元。

 

第三组数据是,地产经纪业的竞争格局。


以深圳为例,有七八家最大规模的经纪公司,每家网点在150家左右,平均每家的网点数量,占全市6%到7%。收入最多的两家,几乎占全市总收入的30%。


效益的获得,已从网点规模扩张和跨地域经营,转为单店收入的提高。


可以经营人民币业务后,“外资银行”重点推出的服务,是“住房按揭业务”。而内资银行十年前就大力发展“个人贷款业务”,包括“住房贷款”、“汽车贷款”、“信用卡消费贷款”。目前,“银行住房贷款”已占银行“个人贷款业务”的80%以上。

二手楼交易量不大的时候,银行主要靠新楼按揭业务。近年“二手楼按揭”占银行按揭的比重持续提高。


新楼按揭业务,主要来自地产商;而二手楼按揭业务,主要来自地产中介。所以,大型地产中介公司都纷纷成立“按揭担保公司”,与银行的按揭业务配套。


为了提高效率,有的“按揭担保公司”甚至派员工在银行的个贷部门“联合办公”。大型地产中介公司通过“按揭担保业务”,可以实现二手楼成交额0.5%到1%的收入,成为经纪业务之外的重要收入。

由于银行“住房按揭贷款”占银行“个人贷款业务”的80%以上,而大多数交易的房产都是银行的按揭房产,可以看出地产经纪的行业本质就是:围绕房产交易(住房消费),成为银行住房按揭的销售商和服务商。


具体而言,地产中介门店获取房产交易信息,进行交易撮合,担保按揭服务则实现最终房产交易。

看到地产经纪业的行业规模,就可知该行业的投资价值。看清地产经纪业的行业本质,就清晰了对地产经纪公司的基本投资要求:1、跨区域连锁经营,较高品牌知名度,网点在100间以上;2、先进的后台管理信息系统,包括网上交易系统;3、持续的人力资源开发体系;4、成规模的按揭担保服务体系。


优秀地产中介公司,完全有可能成为中国第一批“城市消费信贷公司”。

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